Жилье в Польше все чаще покупается нашими соотечественниками под долгосрочную аренду. И понятно почему: стабильно растущий рынок, низкий порог входа, высокие годовые доходы. Но бывают и подводные камни, о которых и пойдет сегодня речь, а именно – как выселить из Вашего жилья неплательщика арендатора. Задача, заметьте, не тривиальная, но оборачивающаяся реальными проблемами.
С юридической точки зрения отношения между арендодателем и арендатором регулируются положениями Гражданского кодекса и Закона о защите прав арендаторов Республики Польша. Поэтому, в любых конфликтных ситуациях между сторонами, необходимо руководствоваться этими положениями, учитывая условия договора аренды.
Договор аренды в Польше – основные обязательные пункты, которые должны быть зафиксированы:
- Размер и период оплаты аренды, в противном случае она выплачивается ежемесячно, до 10-го числа каждого месяца (при аренде на неопределенный или фиксированный период, превышающий один месяц).
- Срок действия договора, который может быть, как определенным, так неопределенным. Соответственно, его действие прекращается либо в связи с истечением указанного в договоре срока, либо при его расторжении.
- Порядок расторжения договора. Стороны могут заранее оговорить порядок расторжения в тексте договора. При этом арендодатель имеет право настаивать на расторжении в случае невыполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе касающихся арендной платы. В частности, задержка выплаты аренды за три месяца является основанием для расторжения договора с последующим выселением арендатора.
Как расторгнуть договор, если арендатор перестал платить:
В соответствии с положениями Закона о защите прав арендаторов, для того, чтобы владелец помещения смог расторгнуть договор, необходимы следующие условия:
- арендатор задержал выплату арендной платы за три полных периода оплаты (например, за 3 месяца, в случае ежемесячной оплаты);
- арендодатель (по истечении этих 3-х месяцев) направил арендатору декларацию о намерении расторгнуть договор в письменной форме и отправил по почте;
- арендодатель установил арендатору дополнительный срок в 1 месяц для оплаты задолженности.
Прекращение действия договора наступает через месяц после получения уведомления арендатором, в конце текущего календарного месяца. При этом арендатор обязан освободить помещение, а в случае отказа арендодатель может обратиться в суд.
Требование об освобождении помещений должно быть подано в районный суд по месту жительства ответчика. Исковое заявление должно сопровождаться всеми документами, подтверждающими обстоятельства, изложенные истцом.
В суде будут рассмотрены законность права собственности арендодателя, соблюдение условий расторжения договора, а также право арендатора на получение социального помещения.
Если после вынесения окончательного судебного решения в пользу арендодателя арендатор так и не освобождает помещение, можно обратиться за помощью к судебному приставу. Только судебный пристав имеет право применить к арендатору принудительное воздействие. Но на практике, это растягивается на длительное время. Почему?
Законы, оберегающие арендаторов в ЕС
Все дело в том, что в Польше, как и в ЕС, нельзя выселить человека «в никуда». Если арендатор не имеет права собственности на другое помещение, судебный пристав будет ожидать до тех пор, пока арендатору не будет предоставлено временное муниципальное жилье.
До недавнего времени, на выделение жилья муниципалитетом был установлен срок 6 месяцев, но 21 апреля 2019 года вступила в силу поправка к Закону о защите прав арендаторов и Гражданскому процессуальному кодексу, которая отменила эту норму. И теперь, владельцу помещения остается ждать, пока муниципалитет не подберет помещение для арендатора.
Так что же делать?
Заключать нотариальный договор аренды. Да, дорого. Да, не быстро. Но лучше так, чем попасть на несостоятельного арендатора. Ну и конечно, выходом будет сдача в аренду посуточно, а этом случае таких проблем не возникнет, арендатор платит вперед, а посуточная ставка высока.
Будьте осторожны!
